Настоящему художнику дано видеть будущее. И он делится с обществом этим видением в доступной только ему форме. Можно назвать много имен писателей и поэтов прошлого и настоящего, произведения которых очень точно описывают мир, в котором мы уже живем. Итак, черный квадрат Малевича символизирует квадратный метр строящегося жилья в РФ в XXI веке. Загадку разгадали люди далекие от искусства. При помощи компьютера и логарифмической линейки.
A true artist is given the ability to see the future. And he shares this vision with society in a form accessible only to him. One can name many names of writers and poets of the past and present, whose works very accurately describe the world in which we already live. So, Malevich’s black square symbolizes a square meter of housing under construction in the Russian Federation in the 21st century. The riddle was solved by people far from art. Using a computer and a slide rule.
Евгений ВЫСОЦКИЙ, исполнительный директор СМПРО, руководитель Проекта PRO рынок
Если вглядеться в картину, то через какое-то время мы увидим млн тонн, кубометров, погонных метров строительных материалов. Но они на этой картине занимают немного места и находятся в белой её части. Зато в черной мы увидим землю, на которой построена недвижимость. Нельзя не заметить и доходы девелоперов из-за их внушительного размера. А также прочие расходы, о которых все стеснительно умалчивают. Там же будет заложена стоимость огромных билбордов, расположенных на крупных магистралях всех российских городов и призывающих вчера купить недвижимость, так как сегодня она уже подорожала, а завтра ее и вовсе не будет.
Там будут зарплаты и премии больших руководителей. Там будут теплые полы и моря, где проходят вечеринки и корпоративы. Там будут зарубежные счета, самолеты, яхты и недвижимость застенчивых бенефициаров. Дворцы на Рублевках (которая в каждом регионе своя). Там будет мир, в котором многим хочется родиться, хочется жить и никогда без острой необходимости не покидать.
Черный цвет квадрата – только для непосвященных. На самом деле там присутствуют все цвета, все вкусы и удовольствия вещего мира. Посвященный же никогда никому не раскроет тайну черного квадрата. Он будет говорить, что черное – это белое, а белое – это черное. Или что недвижимость дорожает из-за строительных материалов.
Исследование фактических причин роста стоимости жилья мы начали в 2022 году и, с учетом его актуальности, продолжаем и сегодня.
Как мы уже отмечали ранее, первым шагом в решении обозначенной проблематики мы выделили из всех составляющих стоимости жилья две ключевые группы затрат:
Группа I. Стоимость строительно-монтажных работ (СМР), включая затраты на строительные материалы – это средняя фактическая стоимость строительства. Эта группа затрат включает в том числе: материальные затраты (стоимость материалов, деталей и конструкций), затраты на оплату труда и единый социальный налог, амортизацию основных средств, прочие затраты.
Группа II. Прочие составляющие цены квадратного метра, не связанные со стоимостью СМР и строительных материалов. Эта группа затрат рассчитывается максимально просто: как разница цены квадратного метра и стоимости строительно-монтажных работ. Может включать в том числе прибыль девелопера, затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок, стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства, получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры, затраты по вводу здания в эксплуатацию, затраты на рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам.
В период 2019-2023 гг. мы наблюдаем существенное увеличение доли прочих составляющих, не связанных со стоимостью СМР и строительных материалов, в цене 1 кв. м на первичном рынке жилья. Это свидетельствует о следующем:
1. Строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья.
2. За период 2019-2023 гг. в стоимости 1 кв. м жилья доля прибыли девелопера и затрат на земельные участки, коммуникации, подключение к сетям, ввод объектов в эксплуатацию, рекламу, обслуживание кредитов и пр. увеличилась на ~22 процентных пунктов – до 54%.
Продолжая системный анализ структуры цены жилья, рассмотрены составляющие I группы затрат «Стоимость строительно-монтажных работ (СМР), включая затраты на строительные материалы». Данный анализ позволил сделать второй важный шаг в решении обозначенной проблематики: из I группы затрат отдельно выделены строительные материалы, что сделало возможным выполнить расчет доли строительных материалов в стоимости 1 кв. м. на первичном рынке жилья. Например, простой расчет для 2023 года выглядит следующим образом: принимая во внимание, что доля СМР в стоимости квадратного метра составляет 46%, а доля материальных затрат в структуре СМР – около 58%, рассчитана доля материальных затрат в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья:
Доля СМ = 0,46 х 0,58 = 27%
С учетом дискуссий последних лет о влиянии стоимости строительных материалов на реализацию национальных проектов, в частности на стоимость жилья, крайне важно наблюдать этот показатель в динамике, в связи с чем аналогичным образом посчитана доля строительных материалов в цене квадратного метра на первичном рынке жилья за последние 10 лет.
Результат исследования, мягко говоря, удивил: доля стоимости строительных материалов снизилась за 10 лет в 1,7 раза с 45 до 27%. Таким образом, в ходе исследования в результате несложных расчетов эксперты установили, что рост стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья происходит по причине роста расходов, не связанных со строительными материалами или СМР. Доля этих расходов увеличилась за последние 10 лет на 31 процентный пункт – с 23 до 54%.
Итак, мы разобрались с «черным пятном». Геометрически черное пятно является многоугольником. Как получилась эта фигура – можно увидеть на графике ниже.
Мы уже отмечали, что «прочие составляющие цены квадратного метра, не связанные со стоимостью СМР и материалами» могут включать:
• прибыль девелопера;
• затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок;
• стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства;
• получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры;
• затраты по вводу дома в эксплуатацию;
• прочие затраты, какие?
Существенную часть этих затрат включает прибыль девелоперов. Например, по данным АО «Эксперт РА» в статье от 24.08.2023, рентабельность застройщиков по EBITDA по итогам 2022-го в среднем осталась на уровне 2020-2021 гг. ~ 25%.
Кроме того, стоимость земельных участков также составляет значительную часть затрат в цене квадратного метра. Например, в 2022 году девелоперская компания «Брусника» купила участок 4,5 гектара в 1-м Иртышском проезде в Гольянове, г. Москва. Эксперты оценили стоимость площадки в ~10 млрд рублей, а возможную площадь жилого комплекса – 110-115 тыс. кв. м, т.е. 87 тыс. руб. за квадратный метр жилья. При средней стоимости жилья в Москве в 2022 году на уровне 360 тыс. руб. за кв. м доля земельного участка составила около 24%.
К сожалению, у нас отсутствует какая-либо централизованная информация о стоимости земельных участков, на которых ведется строительство всех многоквартирных домов в России.
Безусловно необходимо продолжить исследование и разложить II группу затрат на все составляющие. Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е. Стасишин предложил привлечь к этой работе Центробанк, Минфин, Минпромторг, ФАС, а также банки и региональные власти.
Очень ждем результатов этой большой команды.
