А.Г. БУБЛИЕВСКИЙ, замдиректора Ассоциации «Железобетон», руководитель ЭГ1.3 «Товарный бетон и раствор, сборные железобетонные изделия и конструкции», член НТС Минпромторга РФ

Статья посвящена анализу трендов рынка недвижимости, а также индустриальным методам полносборных технологий, способных в значительной мере решить задачи строительства массового жилья.

The article is devoted to the analysis of trends in the real estate market, as well as industrial methods, fully assembled technologies that can significantly solve the issues of mass housing.

Поставленная задача по ускорению реализации национального проекта «Жилье и городская среда» предусматривает увеличение объемов жилищного строительства до 120 млн м2 жилья к 2024 году и возможную реновацию жилого фонда во всех регионах страны. Для этого вводятся поправки в Градостроительный Кодекс, а также обновляется нормативная документация строительства.

По мнению Ассоциации «Железобетон» (АЖБ), решить эту задачу в короткие сроки возможно лишь индустриальными методами с применением инновационных полносборных технологий, отвечающим новым требованиям архитектурно-планировочных решений и современным мировым трендам развития индустриального домостроения. В регионах необходимо строить здания, не уступающие по своим потребительским качествам зданиям из монолитного железобетона при более низких показателях стоимости, трудоемкости и продолжительности строительства.

Анализируя ожидания рынка недвижимости в регионах, следует отметить следующее:

• Жилищные условия и окружающая инфраструктура не соответствуют запросам граждан, финансовые возможности для приобретения жилья ограничены. Нужна ипотечная поддержка.

• У большинства субъектов Российской Федерации также нет финансовых возможностей на осуществление реновации жилого фонда. Очевидно, что она должна происходить по схеме государственно-частного партнерства, или, в случае строительства арендного жилья, по госзаказу.

• Решение проблемы арендного, как социально-доступного жилья, привлечет больше рабочих кадров в регион, что будет способствовать инвестиционной привлекательности региона для российских и иностранных инвесторов.

• Существует большой запрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), поэтому также необходима ипотечная поддержка населения и обеспечение инженерной инфраструктурой.

• Застройщик не может в рамках экономики таких проектов построить социальную инфраструктуру, транспортные развязки, общественные пространства, так как цена квадратного метра жилья должна быть низкой.

• В условиях экономической нестабильности региональные девелоперы не возьмутся за участие в программе реновации.

• Предлагается принимать решение о «комплексном развитии территории» при поступлении соответствующих предложений от властей регионов.

В соответствии с этим появляются маркетинговые предпосылки к архитектурно-градостроительным и конструкционным решениям жилья, а также к срокам его строительства (рис. 1).

Изменение модели массового жилья требует удешевления строительства, использования дешевой земли и развития ипотеки, а также реконструкции региональной базы индустриального домостроения.

Для этого АЖБ проводит мониторинг инвестиционной деятельности в регионах и помогает местным предприятиям стройиндустрии соответствовать запросам застройщиков по номенклатуре, экономической эффективности инвестиций, требованиям рынка жилья.

Несомненно, что выиграют тендеры на поставку те предприятия, которые будут отвечать таким запросам. Сегодня в России существуют проекты современных конструктивных решений, учитывающие тенденции запросов рынка жилья по архитектурно-планировочным решениям, экономическим показателям, скорости строительства многоквартирных домов эконом-класса, а также домов для малоэтажного и коттеджного строительства.

Но такие конструктивные решения требуют от региональных предприятий стройиндустрии реконструкции и автоматизации производственных процессов, оперативной их переналадки, возможности использования BIM-технологий. На стендовой или поточно-агрегатной технологии, которая применяется на заводах сборного железобетона в большинстве регионов, этого сделать невозможно. Поэтому сегодня для помощи предприятиям в реконструкции производства Минпромторг РФ создал Фонд развития промышленности (ФРП), где можно получить дополнительные кредитные средства на реконструкцию под небольшие проценты.

Принимая участие в работе экспертной группы ЭГ1.3 (Товарный бетон и раствор, сборные железобетонные изделия и конст­рукции) Научно-технического совета по развитию промышленности строительных материалов (изделий) и строительных конструкций при Минпромторге России, приходится сталкиваться с парадоксальной ситуацией, связанной с обеспечением мер поддержки предприятий строительной индустрии при проведение их реконструкции. Казалось, надо бы поощрять процесс инвестирования в перевооружение и полнее использовать меры поддержки, в частности дополнительное финансирование инвестиций через Фонд развития промышленности. Однако, проводя экспертизу проектов перевооружения ЖБИ для Фонда развития промышленности (ФРП) по запросу Минпромторга РФ, приходится давать отрицательные заключения практически на все проекты реконструкции, что связано с их слабой профессиональной подготовкой к осуществлению такого рода проектов и ориентирующихся только на импортное оборудование. Миссия же ФРП в первую очередь заключается в поддержке российских предприятий, производящих продукцию импортозамещения.

Справка: Предметом деятельности Фонда является предоставление финансовой поддержки субъектам деятельности в сфере промышленности в регионах России, в любой соответствующей законодательству Российской Федерации форме, в том числе в форме займов.

Перед началом строительства нового или перевооружения существующего предприятия необходим анализ потребности рынка жилья в регионе (рис. 2), а именно:

• Определение региона строительства (анализ плеча доставки железобетонной продукции).

• Анализ потребности региона в многоквартирных домах и домах ИЖС.

• Формулирование потребительских требований к жилью.

• Формулирование муниципальных требований к жилью.

• Формулирование требований к инфраструктуре [1].

Ассоциация «Железобетон» ставит своей задачей всестороннюю помощь предприятиям стройиндустрии профессиональными, научно-техническими и технологическими ресурсами для модернизации заводов сборного железобетона в тренде всероссийской реновации жилья и возрождения индустриального домостроения на современных условиях проектирования и запросов рынка жилья в регионах. АЖБ готовит информацию о рекомендуемых для заводов ЖБИ российских предприятиях (системных интеграторов), способных квалифицированно совместить в проекте реконструкции как российское, так и импортное оборудование, которое в России не выпускается (например, линии циркуляции паллет). В помощь проектировщикам и девелоперам, планируется создание Реестра модернизированных заводов ДСК и ЖБИ с указанием их возможностей производства продукции для определенных домостроительных систем. Это позволит создавать связку предприятий сборного железобетона с проектными организациями и девелоперами, которые будут строить жилье в регионах, исходя из возможностей местной индустрии.

Определение объемов и типов объектов строительства

Приступая к перевооружению предприятий железобетонной индустрии, для его успешной реализации необходима профессиональная консультация системного интегратора-проектировщика. Суть подхода заключается в разработке предварительной стадии, называемой аванпроектом (предпроектной инвестиционной документации), перед началом процесса реконструкции или нового строительства. Иными словами, чтобы оценить возможность эффективной реконструкции предприятия, необходимо его обследование с созданием аванпроекта, которое могут выполнить на условиях аутсорсинга организации, имеющие соответствующие компетенции. Такой подход к планированию нового строительст­ва или реконструкции существующих заводов позволяет до начала инвестиционного цикла, с одной стороны, сформулировать цели реконструкции в виде конкретных цифр и расчетов, с другой, – иметь техническое задание по каждому из технологических переделов для фирм-производителей оборудования с конкретными параметрами, производительностью и технологическими допусками. Далее, в случае принятия положительного решения о строительстве или реконструкции, определившись с поставщиками оборудования по всем технологическим переделам, можно будет начинать разработку строительного проекта.

Этапами аванпроекта являются:

1. Постановка цели реконструкции.

2. Выбор конструктивной системы.

3. Определение номенклатуры и объемов выпускаемой продукции.

4. Подбор требуемого оборудования с учетом импортозамещения.

5. Формулирование требований к бетоносмесительному комплексу.

6. Формулирование требований к энергообеспечению.

7. Формулирование требований к информационной системе предприятия, включающей АСУТП и интерфейс САПР.

8. Разработка эскизного проекта нового производства.

9. Анализ результатов с оценочными экономическими расчетами как прямых инвестиционных затрат, так и себестоимости выпуска конструктивных элементов, строительства зданий. При необходимости проводится коррекция начального плана реконструкции.

10. Проведение тендера среди поставщиков оборудования. К данному моменту у заказчика имеется детальное техническое задание – основание для прозрачности тендера между поставщиками оборудования.

Более подробно о прединвестиционной стадии проекта перевооружения предприятий сборного железобетона можно познакомиться здесь [2].

Библиографический список
1. Презентация «Системный подход к реконструкции и новому строительству ДСК от ГК «Элтикон».
2. Н.Г. Починчук, А.В. Фефелов «Системный подход к реконструкции и новому строительству ДСК от ГК «Элтикон» // Жилищное строительство №10, 2014.