Уважаемые коллеги!
Совершенно очевидно, что предприятия промышленности строительных материалов заинтересованы в рациональном сценарии развития строительной индустрии. «В 2025 году планируется удержать планку в более чем 100 млн кв. м введенного жилья, но уже сейчас намечается тревожная ситуация: ввод новых проектов снизился на 24% и уже по начатым инвесторы приостанавливают стройку. Об этом в интервью «Известиям» рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин. Для стабилизации ситуации подготовлено порядка 30–40 мер поддержки, которые будут предложены кабмину. Среди них – сохранение и расширение ипотечных программ, увеличение объема субсидируемого кредита, точечная поддержка застройщиков и другие» – «Известия» от 10.04.2025.
Для определения эффективных мер поддержки необходимо честное определение причин «тревожной ситуации». Если принимать меры без точного диагноза, то основным эффектом будет сохранение прибыльности девелоперского бизнеса, дальнейшее снижение доступности жилья, увеличение давления в пузыре на рынке недвижимости.
Оценка текущего состояния жилищного строительства:
1. Стоимость квадратного метра новостроек в крупных городах нашей страны не отражает фактическую покупательную способность жителей этих городов. Сложившаяся цена существенно, а иногда и кратно превышает экономически обоснованную стоимость. Об этом говорит разрыв между стоимостью квадратного метра и доходами населения, об этом же свидетельствует и растущий разрыв между стоимостью недвижимости на первичном и вторичном рынках, который в среднем по России достиг рекордных 56%, а в ЦФО и СЗФО – 99% и 80% соответственно.
2. Фундаментальные драйверы роста цен – прибыль девелопера, стоимость земли и прочие расходы, не связанные непосредственно со строительно-монтажными работами продаваемого объекта: доля непосредственно строительно-монтажных работ в стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке в период с 2014 по 2024 гг. снизилась с 77% до 42%.
3. Прибыль девелоперов и динамика стоимости недвижимости зависит от ипотечных программ, поддерживаемых государством. Таким образом, крупнейшие российские девелоперы – это своеобразные экономические агенты, которые трансформируют государственную поддержку в собственную прибыль и долги граждан. Зависимость динамики цен на недвижимость от ипотечных программ и динамика прибыли девелоперов подтверждают это определение.
Таким образом, если указанные 30–40 мер не приведут к гарантированному снижению стоимости квадратного метра новостроек, то это будет не решение проблемы, а пролонгация существующего антисоциального варианта развития рынка недвижимости, латание жилищного пузыря.
Предприятия промышленности строительных материалов заинтересованы в рациональном сценарии развития строительной индустрии. С предсказуемым объемом потребления, без резких взлетов и последующих более резких падений. Потому что, в отличие от строительной индустрии, никто 30–40 мер поддержки им не предложит.
Евгений ВЫСОЦКИЙ, исполнительный директор консалтинговой компании СМПРО
