По данным совместного исследования компании «Аеон Девелопмент» и агентства недвижимости NF Dom (входит в NF Group), в обоих городах в стадии строительства и реализации находится по 6 млн кв. м недвижимости в высотных зданиях. Средняя площадь квартиры жилых небоскребов в ОЭА на 45 кв. м больше, чем в московских, а основной спрос приходится на крупноформатные однокомнатные лоты и студии.
В крупнейшем городе ОАЭ возведение небоскребов началось еще 1979 году с создания Дубайского международного центра торговли (Dubai World Trade Centre, DWTC), и сегодня Дубай стабильно входит в мировой топ городов с самыми высокими зданиями. В Москве же еще десять лет назад застройка жилой недвижимости практически не поднималась выше 25-го этажа.
Тем не менее, по данным на апрель 2024 года, проектные объемы небоскребов в двух городах практически сравнялись: в активной стадии строительства в исследуемых городах находится по 5,8 млн. кв. м высотного жилья. В Дубае реализуется 73 проекта, в которых запроектировано 54,2 тыс. апартаментов. На московском рынке, несмотря на сопоставимые объемы в метрах, количество проектов меньше и составляет 54 комплекса с небоскребами классов бизнес/бизнес+ и элит (делюкс и премиум). При этом количество лотов существенно больше: всего запроектировано около 93 тыс. квартир и апартаментов.
Небоскребы Дубая пользуются высоким спросом у покупателей. С начала 2023 года в рассматриваемых проектах было продано 1,8 тыс. лотов общей площадью 195 тыс. кв. м. Средний бюджет сделки составил 2,95 млн дирхамов или 75,6 млн рублей (по курсу на середину апреля 2024 года). Средняя площадь проданного лота находится на уровне 108 кв. м, что является высоким показателем. При этом максимально востребованными (53% сделок) остаются студии со средней площадью 38 кв. м и квартиры с одной спальней (73 кв. м).
Структура спроса по комнатности и бюджеты сделок, Дубай (янв. 2023 – мар. 2024 гг.)
| Тип комнатности | Доля | Средняя площадь, кв. м | Цена кв. м, дирхам | Бюджет сделки, дирхам | Цена кв. м, руб. | Бюджет сделки, руб. |
| Studio | 8% | 38 | 22 618 | 881 816 | 579 926 | 22 609 762 |
| 1 B/R | 45% | 73 | 24 511 | 1 790 197 | 628 462 | 45 900 651 |
| 2 B/R | 33% | 123 | 25 212 | 3 114 675 | 646 436 | 79 860 267 |
| 3 B/R | 11% | 182 | 30 312 | 5 520 346 | 777 200 | 141 541 671 |
| 4 B/R+ | 3% | 373 | 38 152 | 14 242 392 | 978 217 | 365 174 931 |
Источник: NF Group Middle East на основе данных Dubai Land Department
В Москве также усиливается тренд на рост числа высотных жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. Тенденция обусловлена тем, что само понимание дорогого жилья кардинально меняется. Если раньше в представлении покупателя высокобюджетная квартира должна была находиться только в клубном доме в центре города, то сейчас он готов платить за высотность.
«В бизнес-классе небоскребы уже стали достаточно распространенным явлением, тогда как в высокобюджетном сегменте такой продукт только начинает формироваться. До недавнего времени дорогие высотки были представлены исключительно апартаментами в деловом центре “Москва-Сити”. Премиальные небоскребы – технически сложные сооружения, требующие больших инвестиций, и не каждый девелопер возьмется за такой проект. Но мы видим у покупателей высокий запрос на концепцию «многоуровневого города». Высотность становится синонимом полного набора инфраструктуры, расположенной в шаговой доступности. Конечно, важны и видовые характеристики, сочетание инновационной архитектуры и зеленых дворов и даже большое расстояние между зданиями сейчас в цене», — говорит Дмитрий Старостин, управляющий партнер компании «Аеон Девелопмент».
В Москве реализуется 54 проекта небоскребов. Средняя площадь запроектированного лота существенно ниже, чем в Дубае: 61,7 кв. м против 106 кв. м. Средняя цена кв. м в рассматриваемых проектах составляет 515 тыс. рублей кв. м или 20 тыс. дирхамов, а бюджет предложения находится на уровне 33 млн рублей (1,3 млн дирхамов).
Средние бюджеты предложения в небоскребах Москвы в зависимости от класса
| Класс | Цена кв. м, руб. | Бюджет, руб. | Цена кв. м, дирхам | Бюджет, дирхам |
| Бизнес | 463 134 | 28 757 909 | 18 063 | 1 121 603 |
| Бизнес+ | 643 115 | 41 413 970 | 25 082 | 1 615 209 |
| Премиум | 800 100 | 77 316 155 | 31 205 | 3 015 451 |
| Делюкс | 1 200 259 | 90 422 341 | 46 812 | 3 526 612 |
| Всего | 514 970 | 33 016 114 | 20 085 | 1 287 680 |
Если в Дубае максимальный спрос приходится на студии и однокомнатные лоты большого метража, то в структуре московских сделок преобладает двуспальный формат – 35% покупок, еще 28% приходится на квартиры с одной спальней, 20% – «трешки», студии – 11% и квартиры с четырьмя и более спальными – 6%.
Эксперты NF Group Middle East выделили на обоих рынках проекты с самой большой высотой, наибольшим спросом покупателей и с максимальной стоимостью сделки.
- В Дубае самым востребованным в 2023-2024 гг. стал Sobha Creek Vistas Heights. В нем было реализовано 147 апартаментов общей площадью 13,2 тыс. кв. м. Средний бюджет составил около 2 млн дирхамов или 50 млн рублей. В Москве среди проектов премиум-класса наибольшее число сделок с начала 2023 года было заключено в проекте River Park Кутузовский – 354 шт. (25,3 тыс. кв. м). Средняя цена кв. м предложения в проекте составляет 771,4 тыс. руб. (19,8 тыс. дирхамов). Средний бюджет 56,9 млн руб. (2,2 млн дирхамов).
- Самые высокобюджетные сделки в Дубае проходили в проекте Il PRIMO. В нем было реализовано всего 5 лотов. Средняя цена составила 26,1 млн дирхамов или более 670 млн рублей (1,4 млн руб. за кв. м). Самый дорогой проект среди небоскребов Москвы – «Поклонная 9», где цена кв. м предложения составляет 1,2 млн рублей (46,8 тыс. дирхамов), а средний бюджет – 90,4 млн рублей (3,5 млн дирхамов). С 2023 года в проекте было совершено 28 сделок объемом 3,2 тыс. кв. м.
- Самое высокое здание в Дубае – 111-этажный небоскреб Aeternitas Tower, расположенный в Дубай Марина. Всего в нем запроектировано 649 апартаментов, общей площадью 94 тыс. кв. м. В этом проекте было продано 33 апартамента. Средняя площадь проданного лота составила 112,8 кв. м. Бюджет сделки — 2,6 млн дирхамов (66,6 млн руб.). В Москве самым высоким считается 85-этажный жилой небоскреб «Дом Дау» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Всего в нем запроектировано 684 квартиры общей площадью 76 тыс. кв. м. За последний год в этом проекте было продано 105 квартир или 6,4 тыс. кв. м. Средняя площадь реализованного лота составила 60,6 кв. м. Бюджет в проекте составляет 71,1 млн рублей (2,8 млн дирхамов).
