УДК 69.003.13
В.В. ЛУЧКИНА, канд. экон. наук, доцент кафедры технологии и организации строительного производства, НИУ МГСУ
Ключевые слова: оценка, эффективность, экологическое строительство, инвестиции, риски, энергоснабжение
Keywords: assessment, efficiency, ecological construction, investments, risks, energy supply
Была разработана модель экологического строительства на примере внедрения энергоэффективных технологий для оценки экономической эффективности инвестиций в тепло— и энергоснабжение и возможной последующей апробации.
Проект «Энергоэффективный дом» заключается во внедрении комплекса технологий для повышения энергоэффективности многоквартирного дома, а также для минимизации эксплуатационных издержек в будущем. Запланированные сроки реализации – декабрь 2019 г.
Данный проект предусматривает применение энергосберегающих мероприятий, обеспечивающих существенное сокращение потребления энергоресурсов. Реализация подобных проектов позволяет минимизировать платежи за коммунальные услуги (в период окупаемости капиталовложений в проект), а также значительно уменьшить их (после завершения периода окупаемости). Наряду с этим для совладельцев важными аргументами в пользу таких проектов являются:
– существенное улучшение комфортности условий проживания в квартирах;
– рост рыночной стоимости жилья в термомодернизированных домах;
– увеличение срока эффективной эксплуатации таких домов примерно на 30 лет.
Энергоэффективные проекты по своему содержанию сильно отличаются от обычных инвестиционных бизнес-проектов. Цель последних – получение прибыли, которая позволит вернуть вложенные средства с определенной маржой. Результатом реализации энергоэффективных проектов выступает экономия тепловой и электрической энергии, то есть уменьшение расходов. Также реализация энергоэффективных проектов несет в себе социальный и экологический эффекты, а в некоторых случаях именно они являются определяющими, например, при переходе на более дорогие, но экологически чистые технологии или при замещении традиционных источников энергии альтернативными либо возобновляемыми.
В современных условиях в строительной отрасли срок сдачи и фактическая стоимость выполняемого проекта на момент его завершения могут существенно отличаться от запланированных. Связано это с нестабильностью во внешнем окружении проекта и сложностью прогнозирования его внутренних отклонений.
Реализация строительного проекта включает следующие основные компоненты:
– собственно строительство объекта, его техническое и технологическое оснащение;
– подготовка персонала и комплектация штата;
– получение разрешений на эксплуатацию здания и оборудования, а также на оказание услуг в соответствии с целями проекта.
Основные инструменты выполнения проекта:
– мониторинг всех видов деятельности, предусмотренных проектом;
– документарное, нормативно-правовое, кадровое, технологическое и финансовое обеспечение всех этапов работ и процессов по проекту;
– контроль за ходом всех видов работ, а также за деятельностью ответственных лиц, исполнителей, подрядчиков;
– установление последовательности выполнения работ по проекту и соблюдение ее;
– контроль соблюдения качества сырья и материалов, используемых при проведении работ по проекту;
– обучение персонала и контроль выполнения должностных обязанностей;
– распределение задач между исполнителями разного типа и контроль своевременности их выполнения.
Методы оценки эффективности можно поделить на категории, положив в основание разные классификационные признаки. По виду обобщающего показателя, выступающего в качестве критерия экономической результативности, можно выделить:
– абсолютные методы, в которых величина результативности вычисляется как разность между стоимостной оценкой результатов и расходов, необходимых для достижения итога;
– относительные методы, в которых величина результативности представляется отношением итога к надлежащим затратам;
– временные методы, которые оценивают этап окупаемости расходов.
Жизненным циклом проекта выступает набор последовательных фаз проекта, названия и количество которых определяются потребностями в управлении и контроле организации, особенностью проекта. Риски возникают на разных стадиях жизненного цикла проекта (рис. 1).
Оценка эффективности проекта производится в несколько этапов, представленных на рис. 2.
Оценка потенциала энергосбережения и экономии денежных средств за использованные энергоресурсы (тепловая и электрическая энергия) в доме является ключевым фактором, который влияет на принятие совладельцами решения по внедрению энергоэффективных мероприятий.
На основании исследований по данному проекту можно предположить, что, имея всю необходимую документацию, а также довольно высокие показатели эффективности, финансовая организация (банк) может предоставить кредит на сумму 6 790 273 185 руб. на срок 11 лет по ставке 10% годовых с погашением основной суммы долга ежегодно равными платежами. Следовательно, накопленная сумма кредита будет составлять 11 098 925 426 рублей, в том числе проценты по кредиту – 4 308 652 241 рублей. Все затраты на строительство жилого комплекса можно представить с помощью таблицы 1.
Таблица 1. Согласованный бюджет на строительство энергоэффективного дома
| Статьи расходов | Сумма, руб. |
| Капитальные вложения, в том числе: | 7 842 496 894 |
| Компенсация по инвестиционному контракту | 165 670 838 |
| Наружные сети и сооружения | 168 150 000 |
| Проектно-изыскательские работы | 154 543 518 |
| Покупка прав реализации (покупка проектной документации) | 57 687 249 |
| Работы подготовительного периода (подготовка территории строительства, «стена в грунте», содержание площадки, вырубка и пересадка деревьев) | 468 848 269 |
| Договор подряда на строительство объектов транспортного обслуживания | 607 296 559 |
| Договор генерального подряда, в том числе: | 6 220 300 461 |
| Подготовительные работы, проектирование и фундаменты | 806 467 837 |
| Каркас здания | 1 444 481 360 |
| Ограждающие конструкции, кровля, внутренние стены и перегородки, внутренние работы (полы, двери, витражи и пр.) | 945 957 094 |
| Инженерные системы, включая вертикальный транспорт | 1 414 485 568 |
| Вспомогательные объекты строительства (проектирование транспортной схемы, внешних сетей и природного комплекса) | 646 800 000 |
| Накладные расходы генерального подрядчика (включая механизацию строительства, содержание площадки, благоустройство) | 776 926 602 |
| Непредвиденные расходы | 185 182 000 |
| Затраты заказчика (операционные расходы, аренда земли, мониторинг, технический и авторский надзор, консультанты) | 1 094 208 107 |
| Итого затрат | 8 936 705 001 |
Таким образом, на основании анализа данных таблицы 1 можно сделать вывод о том, что запланировано на реализацию инвестиционного проекта 8936,7 млн руб., из которых 87,75% составляют капитальные вложения и 12,25% – затраты заказчика.
Необходимо отметить, что 32 627 340 руб. составляют затраты на техническую эксплуатацию при этом 2 355 000 руб. – затраты на содержание службы эксплуатации, а на оплату труда персонала службы эксплуатации приходится 1 931 500 руб. с учетом страховых выплат ежегодно. Расчет платежей производился с учетом роста цен на коммунальные услуги (табл. 2).
Таблица 2. Расчет текущих затрат за 2019 – 2020 гг.
| Платеж | I кв. 2019 | II кв. 2019 | III кв. 2019 | IV кв. 2019 | I кв. 2020 | II кв. 2020 | III кв. 2020 |
| Электроснабжение | 18 323 663 | 26 946 563 | 45 074 250 | 39 195 000 | 36 092 063 | 42 461 250 | 54 873 000 |
| Теплоснабжение | 7 516 740 | 5 011 160 | 2 186 688 | 12 026 783 | 16 582 383 | 7 106 736 | 2 551 136 |
| Водоснабжение | 264 629 | 330 786 | 360 857 | 793 886 | 781 857 | 781 857 | 926 200 |
| Канализирование | 181 639 | 227 048 | 247 689 | 544 916 | 536 660 | 536 660 | 635 735 |
| Ливневая канализация | 687 500 | 687 500 | 750 000 | 750 000 | 812 500 | 812 500 | 875 000 |
| Итого руб. без НДС | 26 974 169 | 33 203 056 | 48 619 484 | 53 310 585 | 54 805 462 | 51 699 002 | 59 861 071 |
| Всего руб. с НДС | 31 829 520 | 39 179 606 | 57 370 991 | 62 906 490 | 64 670 446 | 61 004 823 | 70 636 064 |
В рамках инвестиционного проекта «Энергоэффективный дом» запланирована определенная стоимостная классификация предоставляемых услуг, которые показаны в таблице 3.
Таблица 3. Плановая стоимость услуг по проекту «Энергоэффективный дом»
| Название показателя | Единицы измерения | Сумма |
| Базовая ставка аренды | $/кв.м./год | 457 |
| Курс доллара | руб. | 60 |
| Доход от платной парковки | тыс.руб./год без НДС | 44 000 |
| Дополнительная арендная плата | $/кв.м./год без НДС | 75 |
| Период допуска | дней | 60 |
| Плата за маркетинг | $/кв.м./год без НДС | 7 |
| Дополнительный доход от аренды киосков, ларьков, а также рекламы и интернет-услуг | % от арендных поступлений | 10,00% |
| Прогнозируемый годовой уровень оборота арендаторов в первый операционный год | $/кв.м. без НДС | 4 560 |
| Процент от оборота, формирующий дополнительную арендную плату | % | 7,30% |
| Расходы на аренду земли | тыс. руб. в год | 82 320 |
| Расходы на рекламу | % от операционного дохода | 1,00% |
| Стартовые расходы на сдачу помещений в аренду | % от валового арендного дохода | 5,00% |
| Управление жилым комплексом | % от операционного дохода | 5,00% |
| Норматив отчислений на ремонтный и резервный фонд | % от операционного дохода | 0,50% |
| Расходы по подготовке и вводу ЖК в эксплуатацию | тыс. руб. | 90 000 |
| Страхование недвижимости | % от остаточной стоимости | 0,15% |
Одним из основных показателей доходности проекта выступает внутренняя норма прибыли, или IRR. Экономическая сущность данного показателя заключается в том, что IRR выступает ожидаемой нормой доходности (рентабельности инвестиций), или максимально допустимым уровнем инвестиционных затрат в предлагаемом проекте. Для проекта «Энегоэффективный дом» IRR составляет 13,93%.
Так как денежные поступления по годам не равны, срок окупаемости проекта рассчитывается нарастающим итогом. По расчетам окупаемость проекта находится в пределах примерно 10 лет, поэтому проект «Энергоэффективной дом» является достаточно высокоэффективным.
Таким образом, можно утверждать, что для сооружения энергоэффективного дома используются различные технологии, которые могут как увеличить, так и уменьшить стоимость строительства.
Повышение энергоэффективности имеет мощный экономический и экологический эффект, выражающийся в заинтересованности как производителей, подрядчиков, кредиторов, так и общества (основного потребителя инноваций и услуг) в целом.
Библиографический список
1. Башмаков И.А., Мышак А.Д., Оптимизация энергоэффективности зданий на основе оценки стоимости жизненного цикла. URL: http://www.energosovet.ru/bul_stat.php?idd=570 (дата обращения 10.09.2018)
2. Лучкина В.В. Оптимизация проекта энергоэффективного строительства и анализ рынка энергоэффективных технологий при проектировании зданий // Системные технологии, №28, 2018, с. 5-12.
3. Синенко С.А., Славин А.М., Жадановский Б.В. Управление проектами. Учебно-практическое пособие / НИУ МГСУ, – М., 2015.
4. ISO 10006:2003 «Quality management systems – Guidelines for quality management in projects (IDT)» – New Delhi: BIS, 2003 – 39 p.
